Neben der Verwaltung von Immobilien im Rahmen der von der Kanzlei betreuten Insolvenzverfahren, darunter auch eine Wohnungsgenossenschaft, übernimmt der Rechtsanwalt Thomas Wulsten im Auftrag von Vollstreckungsgerichten auch regelmäßig die Zwangsverwaltung von Immobilien. Rechtsanwalt Wulsten wird hierbei von den Vollstreckungsgerichten zum Zwangsverwalter bestellt. Wie die Zwangsversteigerung kann auch die Anordnung der Zwangsverwaltung einer Immobilie durch jeden grundbuchlich (insbesondere durch eingetragene Grundschuld, Hypothek oder Zwangssicherungshypothek) gesicherten Gläubiger beim zuständigen Vollstreckungsgericht beantragt werden. Voraussetzung ist die vorherige Fälligstellung und Nichtzahlung seiner Forderung sowie die Zustellung des vollstreckbaren Titels an den Grundstückseigentümer. Bei der Zwangsversteigerung geht es dem Gläubiger darum, aus dem Versteigerungserlös eine Befriedigung der eigenen Forderung zu erhalten. Im Wege der Zwangsverwaltung, d. h. durch die zwangsweise Nutzung der Immobilie sollen hingegen die Forderungen des Gläubigers aus den Erträgen, die durch Vermietung, Verpachtung oder andere Nutzung der Immobilie erzielt werden, befriedigt werden. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung können nebeneinander betrieben werden. Die Zwangsverwaltung wird in dem Fall nach Erteilung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren aufgehoben. Sowohl das Zwangsversteigerungsverfahren als auch das Zwangsverwaltungsverfahren sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt. Aufgabe des Zwangsverwalters ist es, die beschlagnahmte Immobilie zugunsten der betreibenden  Grundpfandgläubiger bestmöglich, jedoch auch effektiv und werterhaltend zu bewirtschaften. Auf ihn gehen die Rechte und Pflichten als Vermieter/ Verpächter über. Der Zwangsverwalter hat die Mieten einzuziehen, unvermietete Flächen nach Möglichkeit zu vermieten, die Bewirtschaftung des Objekts zu sichern und die nach Ausgleich der Bewirtschaftungskosten verbleibenden Überschüsse auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes an die betreibenden Grundpfandgläubiger auszukehren. Die Beschlagnahme umfasst auch die offenen Mieten aus dem Zeitraum von einem Jahr vor der Anordnung der Zwangsverwaltung. Auch diesbezüglich geht das Einzugsrecht auf den Zwangsverwalter über. Von der Beschlagnahme ebenfalls umfasst sind die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse (z. B. Bodenprodukte, Früchte) und sonstigen Bestandteile, soweit sie nicht bereits mit der Trennung in das Eigentum eines Dritten übergegangen sind. Ferner ist von der Beschlagnahme das im Eigentum des Grundstückseigentümers stehende Grundstückzubehör umfasst. Hierunter fallen bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Immobilie zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Immobilie zu dienen bestimmt sind. Dies können z. B. das Inventar eines Unternehmens, Kraftfahrzeuge oder Maschinen des Grundstückseigentümers sein, die auf seinem Betriebsgrundstück zum Einsatz kommen. Dieses Zubehör kann daher für die weitere Bewirtschaftung des Grundstückes vom Zwangsverwalter genutzt werden. Es ist darüber hinaus auch Gegenstand der Zwangsversteigerung. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienverwaltung können die betreibenden Gläubiger, Mieter und die beauftragenden Vollstreckungsgerichte eine Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Team erwarten, das ein hohes Maß an rechtlicher und wirtschaftlicher Kompetenz sowie praxisgerechte Lösungen bietet.